“我这叫知己知彼好不好，和这么多的人打交道，我又不是木头，总会听会看会揣摩他们的想法和态度，自然会开窍不少。”韩先生说，“对了，再说说你这条河改造后的想法。”
刘立杆把自己改造后的打算和韩先生说了，韩先生说，你这个房地产用地占总面积的百分之三十五是合适的，地方政府也不会反感，河两边留出的公共空间也够大了，但你的回报还不够。
“这种大型设施的改建，周期长，受自然条件和其他人为条件的影响都太大，预算很容易超，比如你碰到雨季怎么办，你刚刚抽干的河道，马上被水填满，填满的可不是水，而是钱，你是不是又要重新花人力财力去抽干它？
“再比如，如果今年大雪天气特别多，或霜冻时间特别长怎么办？这些都是会影响施工周期的。
“这也是这类工程，总是会超预算的原因，你租借的施工设备，因为雨季一个月开不了工，但你的租金还是要付的，你这一个工程，需要多少设备？
“还包括通胀的原因，现场管理疏漏的原因，你所有这些因素都要考虑进去，我敢肯定，你最终的决算，一定会超出你的预算。
“因此，你的回报必须高，不然你的投资风险会很大，你前面说你整个建筑面积是多少？”
刘立杆说：“一百四到一百五十万方。”
韩先生摇了摇头：“不行，你必须要达到两百万方，两百万方是合理的。”
“可是，根据容积率，我如果到两百万方的话，房地产的占地面积，就会超过总面积的百分之三十五了。”刘立杆说。
“有办法的。”韩先生笑道，“你这个房子，不存在容积率的问题。”
刘立杆奇道：“怎么可能不存在容积率的问题？”
“别忘了河两边的地都是你的，你不要做一个个封闭小区，你整个项目一起规划一起做，地方政府会特事特办，给你开绿灯的，你整个项目做成敞开式的，那河两边整个公园都是你小区的公用面积，你的容积率该怎么算？”韩先生问。
刘立杆恍然大悟，这样的话，自己的容积率就可以按照总面积计算了，当然怎么造也不会有容积率的问题，而且，百分之三十五的房地产用地，是分散在整条河那么广阔的地域里，怎么也不会感到拥挤，这个百分之三十五，自己是可以按照每幢房子的占地面积用足的。
“可是，如果整个是敞开式的话，管理不是就不好管理了。”刘立杆想到了一个问题。
“有什么不好管理的，你加强保安巡逻就可以了，你可以把整个项目，和市区其他地方，做一定区隔，城市的公园不都这样做的？”韩先生说，“再说，你看看香港和国外，有哪个国家和地区，会有大陆那么多的封闭式小区，人家怎么管的？”
“你在四周竖了围墙，你就不需要人了？不是还要人管，只要人员配置到位，就不存在好不好管理的问题，而是尽不尽职的问题。对了，你那个‘桃花源’，不是也连院墙都没有吗？怎么，这住别墅的，就比住楼房的好管理了？”韩先生追问道。
刘立杆赶紧摆手：“好好，韩先生，我错了我错了。”
“你们两个，是来说话还是吃饭的，菜都凉了，你们连筷子也没有动一下。”雯雯叫道。
韩先生和刘立杆都笑了起来，刘立杆举起杯说，喝酒喝酒，路易十三。
“好，大事已定，放心喝酒，这样，明天我先把大纲理出来，你下午过来。”韩先生说。
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